九点半导语
金融大佬和房地产大佬最近在一个特殊的场合开了一场会，据说这个会议将决定2018年中国房地产市场的走势。会议到底说了什么？以至于过了几天后郁亮在采访时说出“中国房地产行业已经到了危急关头。”这种话？
这个会议又开始了！
金融大佬和房地产大佬最近在一个特殊的场合开了一场会，据说这个会议将决定2018年中国房地产市场的走势。
开会的有51家金融机构，包括工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、国开行、中信资本、百度金融等，还有20余家房地产企业。
这个会议很奇怪，因为开会的地点在中国证监会大楼（富凯大厦），然而全国的金融机构都是银监会管的。
为什么选择在证监会而不选择在银监会开？这一点又增加了会议的神秘感。
51家金融机构五大核心观点
这场闭门研讨会中，51家金融机构的主要看法可总结为以下五大核心观点，简要概括一下：
1、住房市场要进一步回归居住属性；
2、关注中国城市群及部分中心城市的市场发展机会；
3、未来利率会逐步降低，直接融资市场将越来越规范；
4、租赁市场的链条产业蕴藏金融蓝海；
5、看好类REITs、消费金融、存量债券等金融创新产品。
20余家房地产企业四大核心观点
这场闭门研讨会中，20 余家房地产企业讨论十分热烈，可概括为以下四大核心观点：
1、房企短期发展将面临压力，关注长效机制引导下的新机会；
2、企业应重视防范经营管理风险，合理控制资产负债水平；
3、未来大企业和中小企业行业分化会加剧，中小企业将走特色化道路；
4、租赁市场可提供长期稳定现金流，应合理布局。
其实，在会议中是有很多分歧的，尤其是金融机构和房企的分歧比较大。
一位参会人员消息称“金融机构和房企现场分歧较大，主要是目前房企融资压力太大。但各方基本认可的是，住房市场将进一步回归居住属性。以北京、上海、深圳为主的部分中心城市竞争力优势带来房地产市场发展向好。与此同时，的住房租赁市场空间巨大，其链条产业蕴藏金融蓝海。”
可以看出什么信号？
这个会议关注度之所以这么高，一个原因是因为神秘，但更重要的原因是大家希望能从中看出点什么来，对以后买房投资有些指导。
说实话，最近房地产市场确实有些混沌，让人眼花缭乱，看不清市场。
说房价会下跌吧，但南京出现了居民排长队购房的场景，说房价会上涨，现实中确实有房价在下降，比如北京有些小区跌幅真的很明显。
2018年房价到底会上涨还是会下降，还是会横盘震荡，一直持续下去，达到监
管层「保持房价平稳」的目的。
如果单纯从会议的内容分析，对于购房者来说，有三个相对明确的信号：
第一、明年房地产市场调控放松的可能性越来越小。
调控不能放开的最核心因素有两个：
1、「房住不炒」已经成为房地产市场的底线，政府不能突破，开完这个会后，
金融机构和房地产商也不能突破了。
，也指明了以后的方向，政府可以收房地产税、银行可以发放租房贷款，房地产商可以收房租。
2、以前的房地产调控政策一般都是坚持几个月就放开，然后房价暴涨，，后来调控政策基本不管用，。
如果市场调控不放松，就意味着持续多年的炒房时代已经终结，投资者可以买房，但赚大钱的可能性已经不大。
但话语说回来，是不是房地产调控会一直坚持下去，最后把房价打压到所有人都能买到？
当然不是，政府调控的目的既不是为了让房价上涨，更不是为了让房价下跌。
如果房价大跌，政府受不了（社会不稳定）、银行受不了（坏账增加）、税收减少（房地产税是按照房屋评估价征），所以，有房的人可以安心睡了。
第二、绝大多数人认为房地产交易量会下降。
这个会议除了给各方找出路外，还进行了一次问卷调查，结果基本上符合市场的预期。
66.7%的参会代表认为，明年房地产交易量同比会下滑，房地产商相对乐观，但金融机构比较悲观。
主要原因是房地产调控政策的影响会持续发挥作用。比如有些政府直接限制房地产项目上市，另外，长久的调控会加重购房者买涨不买跌的心理预期。
最重要的原因可能是，从整体上看，房地产市场以后重点发展租赁房市场，很多人就没有必要买房或根本买不到房，交易量自然大幅下跌。
第三、投资的不确定性增加，房子持有成本上升。
这一点其实和以上两点有关，调控不放松其中一个重要表现就是房贷利率会越来越高，这会加大购房的成本。
最近有媒体爆出，北京有个别银行首套房贷款利率按照基准利率上浮40%执行。同时，银行的可贷资金也很少，增加了贷款审批的难度，周期也拉长了。
对于购买房产的投资者来说，这些都是显而易见的成本，以前房价持续上涨，这些成本可以忽略，但在房价上涨不明晰的大环境下，这些成本就凸显了。
更重要的是，房价的不确定性会大大增加投资者的机会成本，如果买房了，但价格一直不涨，还不如购买可靠的理财产品。
万科发声：地产已到危急关头
昨天，万科董事会主席郁亮在接受采访时表示：“高速扩张期过后，中国房地产行业已经到了危急关头。”
万科的掌门人这次突然高调唱衰房地产，并非心血来潮。早在今年3月下旬，正在各家房地产商卖房卖得手抽筋、赚钱赚的合不拢嘴的时候，万科就已经先知先觉地宣告：准备迎接楼市下跌！
由此可见，万科对当前的房地产市场有着清醒的认识！
郁亮认为，未来房地产行业属性的回归，不仅是中国经济稳健成长的需要，也是房地产行业自身发展的需要。
，不是用来炒的”这一核心思想下，如今的万科正在谋求转型。
郁亮表示，万科正计划数年后，成为全球领先的住房租赁企业。
郁亮这样说有两个可能：
第一，后续还有更加有力的政策，是什么？万科高层或许知道，我们还不知道。所以，他才发出这样的警告。
第二，房地产企业共性、显性的问题摆在那里——高价拿地、超高负债率运营、即将到来的资金链紧张等。
郁亮说这话其实也在预料之中，毕竟万科是有名的“唱空派”，这两年没事就要唱空一下楼市。
相比起来，碧桂园、融创和恒大这种看多派，一直在疯狂拿地，前八个月拿的地，占到了房企拿地30强的48%。
今年龙头房企中，融创、恒大、碧桂园截至今年10月底，股价涨幅分别为501%、534%、183%。
而万科呢？仅仅涨了34%。
所以听到某个大佬说房地产不行了，不必太担心，这只是他的一家之言而已，从整体数据来看，看多派的碧桂园、融创和恒大才是真正赚得盆满钵满。
事实到底如何，也只有过几年回头看才知道对错。
来源：九点半财经综合自券商中国、财经韬略、真话财经等
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原一财《晓峰视点》节目主持人，复旦大学求是学院客座教授，中国首批注册证券分析师张晓峰，为你带来原创的财经评论，独立的观察视角
